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上海交通大学EMBA高级工商管理硕士、英国管家协会大中华区首席商务管家、中国管家俱乐部创始人、东莞老兵汇常务副会长兼秘书长、15年电子商务资讯、营销策划管理经验。

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养老地产不是“挂羊头卖狗肉”  

2013-12-19 08:52:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         到2015年,中国的老年人口总数将达到总人口数的15%左右。随着中国老龄化不断加速带来的机遇,一些房企、险企等纷纷涉足养老地产。

  鉴于目前国内尚未形成成熟的养老地产模式,对养老地产的概念尚存在争议,一些房企主打的养老地产,避免不了借“养老”概念或“圈地”或“卖房”的嫌疑,有点“挂羊头卖狗肉”。

  到底什么是养老地产?养老地产的经营模式是怎样的?笔者认为,根据养老方式和盈利方式两个维度,可以将国内的养老地产模式归结为六大经营模式。

最佳管理智囊档案

名称:正略咨询
 
公司:正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一。
 
  模式一:本地出售型社区模式

  该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点,以面向市场出售的住宅产品为主,注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售,有极少部分来源于配套产品的经营。北京东方太阳城便是本地出售型社区模式的典型代表。

  要成功的打造这种模式的养老地产,复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。产品形式方面,通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品。养老配套方面,社区通常集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身,配套完善、设施齐全。景观环境方面,社区通常环境优美,绿化率高,整体环境生态宜居。

  模式二:异地出售型社区模式

  该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接,是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品,一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地,利用自然资源,与养老住宅和设施进行融合,以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件,这种模式难以普遍模仿复制,主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。

  模式三:租售组合型综合社区模式

  该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合,实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题,还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。北京太阳城便是这种模式的范本。

  这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。同时,该模式延长了养老地产开发的产业链。在改变传统的房地产开发商的房产销售方式的同时,延长了养老地产开发的产业链,特别是在老年服务业、老年医疗保健业以及老年娱乐文化产业三个方面,提升了养老地产附加值,增加其后续盈利能力。

  模式四:养老房产金融组合型社区模式

  该种模式尝试运用各种金融组合手段,促进养老社区产品的租售,为企业发展融资,但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前,国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险三种。这种模式对于养老配套和后期经营的要求更高,也更强调完善的医护服务作用,例如泰康之家养老社区成立专业的经营管理公司。

  模式五:会籍制社区模式

  该种模式通过打造医疗保健社区,全部持有运营,采取会员制管理模式,出售长、短租会员卡。通常销售的会籍,对年龄有一定限制,主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而,在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市,这种模式或能赢得市场的部分认同,但整体而言较难被大部分老年群体认可。

  上海亲和源是运作比较成功的会籍制社区模式,但也是经营多年后才逐步实现盈利。燕达国际健康城则没有这样幸运,尽管其强势的医疗资源在市场定位高端,但由于定位不符合市场需求、养护配套不佳、交通环境较差等问题造成入住率不高、经营状况较差。

  模式六:床位出租型养老机构模式

  该种模式根据投资主体,有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式,以床位出租为主要盈利模式。整体而言,因养老机构具有一定的公益性质,能够盈利的非常少。

  佳兆业的辽宁东戴河项目,将“养老”概念引入到旅游地产项目,可初步归结到上面的“异地出售型社区模式”,但又与真正的养老地产有所差别。养老地产的核心在于适老化的配套和完善的养老服务,尤其是医疗服务配套。离开这两点,仅有适宜养老的环境是远远不够的,也不能算是真正的养老地产。因此,笔者认为,佳兆业东戴河项目创新之处在于在旅游地产中引入养老概念,但如若缺乏养老配套和服务,离真正意义上的养老地产还有差距。
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